El contrato de arras es una figura legal utilizada en el ámbito inmobiliario que busca garantizar la compraventa de una vivienda. Es una especie de contrato previo en el que ambas partes, comprador y vendedor, se comprometen a cumplir con una serie de condiciones establecidas antes de la firma final de la escritura de compraventa.
Uno de los aspectos más importantes a tener en cuenta al firmar un contrato de arras es la obtención de una hipoteca. En la mayoría de los casos, el comprador necesita financiación para poder adquirir la vivienda y, por tanto, la concesión de una hipoteca se convierte en un requisito fundamental para completar la operación.
Sin embargo, ¿qué ocurre si el comprador no consigue obtener la hipoteca necesaria para la compra de la vivienda? En este escenario, el contrato de arras juega un papel relevante y establece las consecuencias y obligaciones para ambas partes.
En primer lugar, es importante destacar que, en la mayoría de los casos, el contrato de arras establece la devolución de la cantidad entregada como señal en caso de no obtener la hipoteca. Esta cantidad, que suele ser aproximadamente un 10% del valor total de la vivienda, se abona al vendedor como garantía de que el comprador está realmente interesado en adquirir la propiedad.
Si el comprador no logra obtener la hipoteca, el contrato de arras establece que el vendedor debe devolver dicha cantidad al comprador. Sin embargo, es importante tener en cuenta que el vendedor puede retener una parte de la cantidad entregada como indemnización por los gastos y perjuicios ocasionados por la falta de cumplimiento del contrato.
En este sentido, es fundamental que el contrato de arras especifique de manera clara y precisa las condiciones en las que se puede retener una parte de la señal en caso de no obtener la hipoteca. Estas condiciones suelen incluir aspectos como los plazos y la documentación necesaria para solicitar la hipoteca, así como la obligación de realizar todos los trámites y gestiones necesarios para obtenerla.
En caso de que el comprador no pueda obtener la hipoteca por motivos imputables al vendedor, como por ejemplo, la existencia de cargas o deudas ocultas en la vivienda, el contrato de arras también establece la devolución íntegra de la cantidad entregada como señal, así como una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados al comprador.
Sin hipoteca, ¿qué ocurre con el contrato de arras?
Cuando se realiza la compra de una vivienda sin necesidad de solicitar una hipoteca, el contrato de arras adquiere una gran importancia. Las arras son una cantidad de dinero que se entrega como señal para garantizar la compra del inmueble.
Existen dos tipos de arras: las arras penitenciales y las arras confirmatorias. Las primeras permiten a ambas partes desistir del contrato, perdiendo quien incumpla la cantidad entregada. En cambio, las arras confirmatorias obligan a ambas partes a cumplir el contrato, y en caso de incumplimiento, la parte que no cumpla deberá devolver el doble de la cantidad recibida.
En el caso de comprar una vivienda sin hipoteca, el contrato de arras es especialmente relevante. Si no se solicita un préstamo para la compra, las arras pueden ser la única garantía de que ambas partes cumplirán con lo acordado.
Si el comprador no cumple con el contrato, perderá la cantidad entregada como arras. Por otro lado, si el vendedor no cumple con la venta, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad entregada.
Es importante destacar que, en caso de incumplimiento por parte del vendedor, el comprador puede solicitar una ejecución específica, es decir, obligar al vendedor a cumplir con la venta. En caso de que esto no sea posible, el comprador podrá rescindir el contrato y recuperar el doble de la cantidad entregada como arras.
Cuándo romper un contrato de arras
Romper un contrato de arras es una decisión importante que debe tomarse con precaución y considerando diversas circunstancias. A continuación, se presentan algunos casos en los que podría ser necesario romper dicho contrato:
1. Incumplimiento de las condiciones acordadas: Si la otra parte no cumple con las condiciones establecidas en el contrato de arras, como por ejemplo, el plazo de entrega o el estado del inmueble, se podría considerar romper el contrato.
2. Cambio en la situación personal o financiera: Si surgen circunstancias imprevistas que afectan significativamente a la situación personal o financiera del comprador, como la pérdida del empleo o problemas económicos graves, podría ser necesario romper el contrato de arras.
3. Problemas legales o administrativos: Si se descubren problemas legales o administrativos relacionados con el inmueble, como la existencia de cargas o gravámenes no mencionados en el contrato, se podría considerar romper el contrato de arras.
4. Incumplimiento de garantías: Si la otra parte no cumple con las garantías acordadas en el contrato de arras, como la entrega de documentación o la solución de problemas estructurales, podría ser necesario romper el contrato.
Es importante tener en cuenta que, en general, la ruptura de un contrato de arras implica la pérdida de la cantidad entregada como señal. Por ello, antes de tomar la decisión de romper el contrato, es recomendable consultar con un abogado especializado en la materia para evaluar las posibles consecuencias legales y financieras.
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